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走過28個年頭的商品房預售制度將何去何從?

代表委員建議,逐步取消商品房預售,實行現房銷售

今年的政府工作報告提出,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。面對新時代百姓住房需求,已經走過28個年頭的商品房預售制度何去何從,再次成為兩會代表委員關注的熱點問題。

針對近年來商品房預售暴露出的風險,代表委員建議,逐步取消商品房預售,實行現房銷售。

要想買房,先交全款——預售制顯失公平

自2005年以來,全國兩會上就不時傳出取消商品房預售的聲音。在一些代表委員看來,逐步取消商品房預售,實行現房銷售制度,是切實保護購房者權益的需要。

“人民美好生活愿望的實現,首先面對的就是住房消費問題。目前以期房形式交易的預售制,對于購房人顯失公平,已成為房地產市場矛盾激化的根源,一定程度傷及民生。”全國政協委員、明宇集團董事長張建明表示,預售制度下,購房者面臨交房時間不確定、房屋質量難保證等風險,與開發商之間糾紛不斷。

對于預售制背后隱藏的不公平,全國政協委員、中國財政科學研究院院長劉尚希向記者作了一段形象的描述:“對于老百姓而言,房子還沒看到,就得先交錢。對于開發商而言,沒有錢也可以干,只要是有一塊地,就可以從銀行貸到款,然后就可以畫圖紙。有了圖紙就可以預售,可以收錢。”

這樣的模式顯然不利于保障購房人權益。全國人大代表、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫介紹說,當前預售制度下,購房人預付的購房款,包括首付款和銀行按揭貸款等,一次性全額轉入房地產開發企業名下的預售資金監管賬戶。而從購房到房屋交付少則1年,多則2年~3年,明顯加重了購房人義務、負擔,增加了購房人風險。

“一旦出現項目爛尾等問題,將給購房人造成巨大損失,還會引起社會糾紛和不穩定問題。”盧天錫代表表示。

房未蓋好,預售圈錢——預售制風險暴露

全國政協委員莫天全表示:“商品房預售制度是特定歷史時期的產物,在房地產發展初期發揮了積極作用,有效解決了房地產開發資金問題。但如今,開發商利用商品房預售圈錢,不僅大大減少了成本費用,而且把風險也轉嫁到了消費者身上。”

預售本質上屬于商業信用,劉尚希委員表示,房地產開發企業一手握著銀行信用,一手握著商業信用,相當于加上了雙重杠桿。“雖然有利于房地產企業的快速擴張,但同時也增加了它的脆弱性,資金鏈繃得太緊,容易產生風險,難以控制。”

近年來,房地產市場供求出現的變化將預售制背后的潛在風險進一步放大。

“從2020年開始,住房整體上供過于求。房地產銷售出現壓力,市場出現了因資金鏈斷裂、規劃調整、建筑成本增加、建筑商違約等各種原因導致樓盤停工的現象。”全國政協委員、南通大學校長施衛東表示,預售制風險逐漸暴露,嚴重影響了購房者的利益和銀行的資金安全。

“預售制下,很多開發主體并無資金實力,完全依靠借貸和預售獲得開發資金,變相鼓勵了低水平惡性競爭,滋生投機行為,助長房地產泡沫。”在張建明委員看來,預售制是房地產高杠桿的主要源頭,而房地產高杠桿是衍生金融風險的重要源頭。實行現房銷售制度有助于從根本上降低開發商的財務杠桿,有效防范金融風險,促進房地產業的理性回歸。

一手交錢,一手交房——現房銷售大勢所趨

劉尚希委員表示,目前,僅僅依靠加強監管,難以解決預售制帶來的風險和問題,房地產開發銷售模式需要置于房地產發展轉型升級中,通盤謀劃考慮。

全國政協委員、民革安徽省委副主委周世虹也持同樣觀點:“我國房地產市場經過20多年的迅猛發展,企業有了足夠的積累,融資渠道日趨多元,預售制存在的歷史條件已經不復存在,改革勢在必行。”

盧天錫代表呼吁,盡快修訂《城市商品房預售管理辦法》,進一步細化明確全國統一的商品房預售許可條件,逐步提高預售許可門檻,直至過渡為現房銷售。張建明委員則建議取消預售制,全面實行現房銷售制度,同時給相關市場主體評估、調整、轉型等留足時間窗口,確保新政策有序、穩健實施。

不少代表委員表示,長遠來看,商品房市場最終會走向現房銷售。

施衛東委員表示,2020年海南已宣布新建房屋實行現房銷售,建議及時總結推廣相關經驗,按照地區有步驟地取消期房制度。“改為現房銷售后,所見即所買,人民群眾安居樂業的需求將得到更好滿足。”

來源:工人日報

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